Técnicas de valuación de un inmueble

Las valuaciones de inmuebles determinan el valor de una propiedad tomando en cuenta diversos elementos, tanto de la construcción como de la ubicación, el tipo de suelo y otros factores.

Para realizar estas valoraciones existen cuatro técnicas principales, que a continuación explicamos.

Como sabemos, los inmuebles cuentan con dos tipos de elementos generales:

Elementos constructivos: todo lo que abarca la propiedad, como el tipo de suelo, la superficie del terreno, la construcción, los materiales, entre otros.
Elementos cualitativos: factores externos a la construcción, pero que también influyen en su valor, como la ubicación y las características de la zona.

Al realizar una valuación es necesario considerar estos elementos y tener muy claro el objetivo de la tasación, ya que de ello dependerá el método que se utilice. Como mencionamos, existen cuatro técnicas principales de valuación inmobiliaria, cada una orientada a un propósito específico.

1. Valor de mercado por comparación

Esta técnica es una de las más utilizadas por las agencias inmobiliarias, aunque también puede ser menos precisa en ciertos casos. Se obtiene el valor de la propiedad comparándola con ventas previas de inmuebles con características similares.

El valuador se encarga de encontrar las propiedades que más se asemejen a la evaluada, tanto en extensión como en ubicación, para posteriormente analizar, clasificar e interpretar el conjunto de datos. A partir de esta estimación, se suman o restan características adicionales que la propiedad tenga o no.

Este tipo de valuaciones es común cuando el cliente busca vender de forma rápida.

2. Método de coste de reposición

También llamado valor de reemplazamiento, consiste en calcular el valor actual de la propiedad más las mejoras que se le planeen realizar, con el fin de obtener un valor más alto.

Para calcularlo se considera:

Valor de la propiedad.
Costos de edificación: suma de todo lo necesario para realizar las mejoras, como materiales, mano de obra, impuestos, honorarios, licencias, seguros, entre otros.
Depreciación de las mejoras: se descuenta cualquier pérdida de valor que pueda generarse con el tiempo.

3. Capitalización por ingresos

Se utiliza principalmente para valuar grandes complejos como edificios de departamentos, oficinas o centros comerciales. Este método se basa en la relación entre el rendimiento que espera un comprador o inversionista y los ingresos que genera el inmueble.

La fórmula general es:Ingreso Neto de Operación / Porcentaje de Capitalización = Valor de la propiedad

El método de capitalización por ingresos es uno de los más complejos, y suele aplicarse únicamente a inmuebles de gran escala.

4. Método residual

El valor residual es el que conserva un bien al final de su vida útil, cuando ya ha sido utilizado durante varios años. Representa el importe que podría obtenerse por su venta una vez que, debido a su antigüedad o estado, ya no pueda destinarse a la actividad original para la que fue adquirido.

Existen dos variantes:

Método dinámico: indicado para valorar terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados, así como edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso si las obras están detenidas.
Método estático: aplicable a solares e inmuebles en rehabilitación que puedan iniciar obras en un plazo no mayor a un año, así como a solares ya edificados.

Estos cuatro métodos son herramientas clave para determinar el valor de una propiedad. Deben basarse en un análisis exhaustivo del mercado, de la depreciación, de los compradores y de los propietarios. Elegir la técnica correcta es fundamental para obtener una valuación precisa y útil.