Técnicas de valuación de un inmueble
Las valuaciones de inmuebles determinan el valor de una propiedad, tomando en cuenta varios elementos tanto de la construcción, la ubicación, el tipo de suelo y demás; para realizar estas valoraciones existen cuatro técnicas principales, que a continuación te explicamos.
Como sabemos los inmuebles cuentan con dos tipos de elementos generales: los constructivos, que involucra todo lo que abarca la propiedad, tipo de suelo, metros del terreno y la construcción, material, etcétera; y los cualitativos que es todo lo externo a la construcción pero que también la afecta, como la ubicación y elementos que rodean la zona.
Para ejecutar una valuación es necesario tomar estos elementos en cuenta, pero también debemos tener muy presente para que fin quieren realizarla, ya que de esto último dependerá el método que utilicemos. Como lo mencionamos existen cuatro diferentes técnicas de valoración inmobiliaria, cada una de ellas es para un objetivo preciso.
Métodos de valuación de inmuebles:
Valor de mercado por comparación
Esta técnica es una de las más empleadas por las agencias inmobiliarias, pero también una de las menos precisas, cuando se emplea este método se obtiene el valor de la propiedad comparando el bien con ventas anteriores de inmuebles con características similares.
El valuador es el encargado de encontrar las propiedades que más se asemeje a la propiedad valuada, tanto en extensión como en ubicación, para analizar, clasificar e interpretar este conjunto de datos. Cuando se cuenta con la estimación del costo de suma o se resta características que tenga o no la unidad mobiliaria.
Este tipo de valuaciones se llevan a cabo cuando nuestro cliente está buscando que la venta se haga de forma rápida.
Método de coste de reposición
También conocido como valor de reemplazamiento, en este método se calcula el valor de la propiedad actual más cualquier mejora que se le vaya a añadir, con el objetivo de valuarla en un costo más alto.
Para calcularlo se toma en cuenta lo siguiente:
-Valor de la propiedad
-Costos de edificación: la suma de todos lo que se ocupará para hacer las mejoras, desde materiales, manos de obra, e incluso impuestos, honorarios, licencias, primas de los seguros, etcétera.
-Depresión de las mejoras: En ocasiones se le tiene que retar cualquier pérdida de valor que llegue a surgir de dichas mejoras.
Capitalización por ingresos
Este método se utiliza generalmente para valuar complejos grandes como departamentos, oficinas o centros comerciales, se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que requiere o espera un comprador o inversionista y los ingresos que produce la misma.
Esto podríamos resumirlo con la siguiente fórmula:
Ingreso neto de operación / Porcentaje de Capitalización = Valor de propiedad
El método de capitalización de ingresos es uno de los más complejos a realizar, pero como lo mencionamos suele usarse únicamente para grandes inmuebles.
Método residual
El valor residual es el valor que tiene un bien al final de su vida útil; cuando ya ha sido empleado durante varios años. Es el importe que se podría obtener por su venta, una vez que por su antigüedad o sus condiciones de uso ya no pueda servir para la actividad para la que se adquirió. Y existen dos formas de ejecutarlo:
El método dinámico es el indicado para valorar: terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados, edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
El método estático solo se podrá aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.
Estos cuatro métodos son empleados para obtener el valor de una propiedad, y deben ser el reflejo de un buen análisis del mercado, las depreciaciones, los compradores y los propietarios, es fundamental elegir la técnica correcta para cada caso.