Modelos de Valoración Automatizada ¿Cómo funcionan?
Conoce todo acerca de los AVM, su función, su efectividad y cómo se llevan a cabo.
Si te desarrollas en el sector inmobiliario seguramente has escuchado de los famosos Modelos de Valoración Automatizada (AVM) pero ¿sabes de dónde surgen y cómo funcionan?, aquí te contamos.
Los AVM o Modelos de Valoración Automatizada son una herramienta que va a la alza, es utilizada para valuar una conjunto de inmuebles de forma casi automática, tomando en cuenta datos previos para obtener un valor acertado, el objetivo de este nuevo método es ayudar a gestionar los riesgo hipotecarios, disminuir los costos y sobre todo hacerlo de manera más rápida.
La Asociación Española de Análisis de Valor define los modelos automatizados de valoración como “programas informáticos basados en algoritmos matemáticos y estadísticos que permiten obtener, con un grado de confianza determinado, los valores de mercado u otros valores de tasación de inmuebles a partir de un conjunto de datos y parámetros relativos a los mismos, empleando para ello la información captada previamente sobre dichos parámetros en los mercados locales correspondientes. Los AVM permiten el tratamiento masivo de los inmuebles a valorar, y una producción más eficiente en lo relativo a tiempo que una valoración tradicional”
Suena muy bien ¿no?, sin embargo, no es apta para todo tiempo de valuaciones, solo se puede realizar en inmuebles que cuenten con características homogéneas, que el mercado se encuentra activamente en tasación y debe llevarse a cabo para un grupo de propiedades, si se quiere realizar la valuación para una sola propiedad lo ideal es que se haga por los métodos tradicionales.
Aunque este método de valuación surgió en los años 60’s en Norteamérica, y a lo largo del tiempo ha pasado por varias mejoras y modificaciones, fue en el 2019 cuando el banco de España lo trajo nuevamente a la vista cuando emitió “La guía supervisora para la utilización de los Modelos de Valoración Automatizada (AVM)”, ganando una gran popularidad, esto claro también al avance de la tecnología.
En resumen los Modelos de Valoración Automatizada:
Son modelos informatizados que se basan en datos extraídos de bases de datos de propiedades. Cuanto mejor sea el modelo y los datos utilizados, más exacto será el valor.
Asumen que todas las propiedades están en un estado similar. No tienen conocimiento de la condición de una propiedad en particular.
Solo se relacionan con la propiedad y no tienen nada que ver con los compradores o vendedores. Solo procesan la información sobre la propiedad, el mercado local y las tendencias de los precios para llegar a un valor.
Los AVMs operan a través de varios modelos a partir de programas informáticos de software con base matemática, que combina estadísticas, bases de datos y comparables externos, basándose en el análisis de diferentes parámetros como la ubicación, la coyuntura del mercado o las características del inmueble, además, se deberá asignar si los valores con los que cuente la propiedad , como garantía hipotecaria, renta, inversión, contable, catastro, etc.
Es por eso que en muchas ocasiones los profesionales que usan estos modelos optan por realizar la valuación en varios de ellos, para tener una comparativa de los valores dados y elegir o unificar estos para dar con el valor final. La selección de qué AVM que se usan dependen de la finalidad de la valoración.
Otro factor importante a tomar en cuenta cuando se elige algún software, es que deben cumplir con las prácticas de valoración establecidas en la normativa española, europea e internacional, respetando los principios y reglas propias de cada uno de los enfoques de valoración tradicionales.
Por todos estos factores es importante manejar los AVM con cuidado y principalmente para:
Gestión del riesgo hipotecario.
Análisis periódico de balances contables.
La evaluación de carteras para su compra.
Como podemos darnos cuenta estos modelos nos ayudan a realizar las valuaciones de manera rápida y con menores costos, pero aún no podemos reemplazar las valoraciones tradicionales por estas, ya que el factor humano sigue siendo fundamental para corregir y verificar el valor correcto de la propiedad, además que todavía no es posible realizar tasaciones individuales por este medio.