Principales enfoques en las técnicas de valuación inmobiliaria

Aquí te explicamos los cuatro principales enfoques en un avalúo inmobiliario.

A continuación te presentamos los enfoques principales que existen el las técnicas de valuación inmobiliaria, estas descripciones son retomadas de “Estudio descriptivo de los métodos utilizados en la valuación inmobiliaria para la determinación de los factores de homologación en las investigaciones de mercado” de Alberto Hermosillo.  

Valuación de Inmuebles bajo el Enfoque de Valor Físico Neto de Reposición o de Costos

La valuación de inmuebles bajo el enfoque de valor físico neto de reposición o de costos, es particularmente útil en la estimación del valor de activos especializados con poco movimiento de compra-venta, en los de tipo especializado y en los de reciente construcción. 

En este enfoque de valor, al realizar un avalúo, inicialmente se analiza la tarea valuatoria asignada para determinar el proceso de trabajo a seguir de acuerdo al objetivo y propósito del estudio; enseguida se recopila la información física del activo sobre la base de visitas dirigidas, levantamientos reales e inspecciones detalladas, apoyados en documentos como planos, relaciones de bienes a valuar y escrituras; a continuación se investigan los datos sobre la zona y la ciudad donde se sitúa el bien, así como los servicios públicos y municipales, infraestructura urbana, potencial de desarrollo, permisos necesarios, limitaciones ecológicas y requerimientos de operación; posteriormente se realiza una investigación de mercado para definir los precios de terrenos comparables, los precios de reposición nuevos de los diversos conceptos de construcción involucrados en el estudio, así como de los mercados real y potencial del tipo de servicio que comercializa el activo; luego se efectúa el avalúo en sí.

Posteriormente se aplican los conceptos relacionados al terreno, construcciones, elementos accesorios, instalaciones especiales y obras; se continúa con la revisión del proceso valuatorío y la conciliación de los valores obtenidos, concluyendo con el resultado o dictamen de valor. 

Valuación de Inmuebles bajo el Enfoque de Valor por Capitalización de Rentas.

En la práctica, los avalúos que se analizan bajo el enfoque de capitalización de los flujos de efectivo producto de las rentas, son comúnmente aplicados a bienes cuyo fin primordial es generar ingresos, como en el caso de los locales comerciales, entre otros, y se fundamenta en un procedimiento en el que se analiza el trabajo asignado, se define el objetivo y uso del peritaje, y se realiza una inspección física detallada del inmueble en estudio para definir el tipo y categoría de los servicios que ofrece. 

Paralelamente se lleva a cabo una investigación de mercado de rentas en la zona y en la ciudad donde se ubique el bien, para localizar las rentas reales u ofertadas de bienes inmuebles comparables y contrastantes sobre el sujeto en proceso de valuación; se define su calidad, tipo, situación, y segmento de mercado; a continuación se lleva a cabo un sondeo profundo sobre el comportamiento del sector urbano correspondiente a lo largo de diez años, por lo menos, a la fecha del avalúo; de las proyecciones que se tengan a largo plazo, en cuanto a las inversiones a realizarse que puedan afectar el mercado del activo en estudio, así como los apoyos gubernamentales en cuestión de promoción, tanto los que están en proceso como los planeados a futuro; posteriormente se recopila información de los administradores del conjunto inmobiliario o inmueble, con relación a los porcentajes de vacíos, costos fijos y de operación, precios de comercialización, impuestos, contribuciones, personal y comisiones, para definir la tasa de capitalización de los ingresos sobre la base del tipo de negocio, localización del mismo y período estimado para la recuperación de la inversión. 

Esta información se emplea en la determinación de las rentas que se estiman a perpetuidad, proyectando sus montos a largo plazo, y empleando la tasa de capitalización vigente y adecuada y tas deducciones necesarias, se obtiene el valor actual; finalmente se revisa el proceso valuatorio y se concilian los resultados para concluir en un estimado de valor. 

Valuación de Inmuebles bajo el Enfoque de Empresa en Marcha

De forma similar y como una derivación del enfoque anterior, al hacer la valuación de un bien, se le puede dar un trato equiparable al de una empresa en marcha, donde se comienza por analizar el trabajo asignado en base al objetivo y uso del estudio; para continuar con la recopilación de la información física del activo sobre la base de visitas dirigidas, levantamientos reales e inspecciones detalladas, apoyados por documentos como planos, la relación de activos a valuar y escrituras; y en seguida realizar una investigación de valores sobre la zona y la ciudad donde se sitúa el bien, así como los datos relacionados con los servicios públicos y municipales, infraestructura urbana, potencial de desarrollo, permisos necesarios, (imitaciones ecológicas y requerimientos de operación). 

Posteriormente se realiza una investigación de mercado para definir los precios de terrenos comparables, los precios de reposición nuevos de los diversos conceptos de construcción involucrados en el estudio, así como los mercados, real y potencial, del tipo de servicio que se comercializa en el activo.

Para lograr el objetivo del avalúo, se requiere obtener información del tipo contable de ios administradores del activo (balances y estados de resultados de cinco años anteriores por lo menos); así como datos de la industria relacionada en cuanto a perspectivas, proyecciones, y apoyos de inversión gubernamental en infraestructura y promoción en los ámbitos interno y externo. 

A continuación se define el valor de rescate del inmueble, así como la vida económica del desarrollo, proyectando a futuro los ingresos y egresos con base al comportamiento de los años anteriores, con el fin de apegarse a la realidad. 

Enseguida se estiman, sobre la base de indicadores económicos sectoriales y nacionales, las tasas de inflación, de crédito, de capitalización y de descuento, para procesar la información a través de una matriz, la cual se maneja a valor presente, y con esto obtener la estimación del valor del negocio. 

Finalmente se revisa el proceso valuatorio, se concilian los resultados obtenidos y se genera una conclusión. 

Valuación de Inmuebles bajo el Enfoque Comparativo de Mercado

Es muy común que en la elaboración de un avalúo se emplee el enfoque que se considera en el medio de la valuación como el más directo y objetivo, por su proceso práctico de deducción sobre la base de la comparación del valor otorgado a bienes similares que se encuentra en circunstancias parecidas. 

Consiste: primero, en el análisis de la tarea valuatoria asignada basándose en el objetivo y uso que se dará al avalúo; segundo, en una inspección física detallada del inmueble en estudio, con el propósito de definir el tipo y categoría de los servicios que ofrece; y tercero, en la realización de una investigación en la zona y en la ciudad donde se ubique el bien, localizando las ofertas comparables y contrastantes sobre el bien sujeto del avalúo, definiendo su precio y tipo de inmueble, situación física y segmento de mercado; para finalmente llevar a cabo el proceso de homologación de los activos de características similares con respecto al sujeto en estudio.

El proceso de homologación consiste en la adecuación de la información obtenida de investigaciones de mercado de precios de venta o renta, realizadas sobre bienes similares al predio en estudio, para que se asemeje a este último, ya que difícilmente los predios serán iguales. Este proceso consiste en incrementar o disminuir los precios investigados, en base a comparar las características más importantes de los activos en estudio, según los criterios del valuador que realiza el avalúo. 

Finalmente se revisa el proceso valuatorio y se concilian los valores obtenidos, para producir un resultado fundamentado. Este método parte del supuesto de que tenemos información de precios de propiedades que son similares a la que estamos valuando, por lo que podemos deducir lo que posiblemente se pueda obtener de la venta del bien que nos interesa valuar.  

Estas descripciones fueron retomadas de: Alberto Guillermo Hermosillo Morales ,2001, “Estudio descriptivo de los métodos utilizados en la valuación inmobiliaria para la determinación de los factores de homologación en las investigaciones de mercado”, Universidad Autónoma de Nuevo León.