Método residual para la valuación de inmuebles
Para realizar la valuación de un inmueble existen varias técnicas para llevarlo a cabo.
El que se elija dependerá totalmente de la situación y el objetivo de la valuación, además de los conocimientos que tenga el profesional, pero en esta ocasión te queremos mostrar en específico uno: el método residual.
Este método se utiliza generalmente cuando no es posible hacerlo por medio de la comparación, ya que el bien se encuentra al final de su vida útil; cuando ya ha sido utilizado durante varios años. Es el importe que se podría obtener por su venta, una vez que por su antigüedad o sus condiciones de uso ya no pueda servir para la actividad para la que se adquirió, o bien se encuentra en rehabilitación.
Existen dos momentos principales donde podemos llevarlo a cabo este método:
Por procedimiento dinámico:
Este es aplicable para terrenos urbanos, ya sea que estén edificados o no, si la construcción no está terminada, si la obra se paralizó e incluso propiedades en construcción o rehabilitación.
El primer paso para esta técnica es estimar el flujo de caja. Cuando mencionamos este término nos referimos a todos los cobros o pagos que se tienen que realizar. Los diversos gastos derivados de la construcción o rehabilitación, además de tomar si existe algún tipo de crédito que deba ser cubierto con el que se haya realizado la edificación.
El segundo factor que se debe considerar es el tipo de actualización que se realizará. Con esto podremos calcular la rentabilidad media anual del proyecto, sin tomar en cuenta el financiamiento ajeno. Este punto lo podemos obtener con la prima de riesgo más el tipo libre de riesgo.
Por último con los datos recabados aplicaremos la fórmula para calcular este método:
F = VM ∙ (1 – b) – Σ Ci
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
Por procedimiento estático:
Este procedimiento solo se aplica en inmuebles que se encuentren en rehabilitación y se pueda comenzar la edificación en un plazo máximo de un año.
Para rea hacer este cálculo necesitamos estimar tres datos:
Costos de construcción
Valor de venta del inmueble
Fijar el margen de beneficios del promotor.
O bien existe una tercera forma que se puede aplicar con una fórmula aún más sencilla, para obtener el cálculo del valor residual se realiza de la siguiente manera:
Valor residual = Valor del activo – Depreciación
Aunque de esta manera es más fácil obtener el valor se necesitarán varios datos del inmueble, como su antigüedad y tiempo de uso para poder obtenerlo.
Para poder llevar a cabo cualquiera de estas tres formas debemos estar seguros de tener la información necesaria y correcta, ya que para este tipo de cálculos se requieren muchos datos precisos o estimaciones que se deberán hacer de forma precisa, lo fundamental es contar con:
Costos de construcción, gastos que se realicen de financiamiento, gastos de promoción y comercialización.
Información de mercado, que permitan estimar el valor del inmueble aproximado.
Valores de los rendimientos.
Conocer los regímenes con los que debe cumplir el edificio.
Como lo mencionamos este tipo de método se aplicará cuando las circunstancias así lo requieran y siempre que se cuente con todos los detalles de costos que implican al inmueble, ya que sin ellos no será posible hacer una valuación por este método.