Base Valor de Renta de Mercado
Conoce las bases de valor emitidas por el Consejo de las Normas Internacionales de Valuación.
En las valuaciones inmobiliarias una de las confusiones más grandes con los clientes es la diferencia que existe entre valor y precio, aunque pueden sonar términos semejantes son completamente diferentes, ya que una cosa son las características del inmueble, tanto zona de ubicación, construcción, terreno, acabados y todo lo que incluya esta propiedad, lo que dan el precio de la vivienda, mientras que el valor se refiere al momento determinado que se quiere comercializar, esto puede aumentar o disminuir el costo según sea el caso.
Por esta situación es que existen varias bases de valor, también conocidas como normas de valor, que deben ser utilizadas dependiendo de cada avalúo inmobiliario se debe tomar en cuenta para que será utilizado el avalúo, así como los recursos disponibles. En cada valuación se puede usar más de una base de valor, ya que existen principalmente cinco:
Valor de Mercado.
Renta de Mercado.
Valor equitativo.
Valor de Inversión/Valía.
Valor de Sinérgico.
Estas bases de valor aparecen en las Normas Internacionales de Valoración (NIV) que son emitidas por el Consejo de las Normas Internacionales de Valuación (IVSC, por sus siglas en inglés) que es una organización privada, independiente y sin fines de lucro comprometida con la promoción de la calidad de la actividad valuatoria inmobiliaria.
En nuestro pasado artículo ya te contamos todos los detalles de cómo funciona la Base de Valor de Mercado y aquí puedes leerlo, ahora toca el turno de la base número dos que es la Base de Valor de Renta de Mercado. A continuación te presentamos todo lo que dicen de ella en las Normas Internacionales de Valuación Effective publicadas en el año 2020, por el Consejo de las Normas Internacionales de Valuación.
Base Valor Definida en la NIV – Renta de Mercad
Renta de Mercado es la cantidad estimada por la cual debería arrendarse un interés sobre propiedad inmueble en la fecha de valuación entre un arrendador dispuesto y un arrendatario dispuesto, en condiciones apropiadas de arrendamiento en condiciones de plena competencia, después de adecuada comercialización y en la cual las partes hayan actuado cada cual con conocimiento, prudencia y sin presión.
La Renta de Mercado puede usarse como una base de valor cuando se valora un arrendamiento o un interés creado por un contrato de arrendamiento. En tales casos, es necesario considerar la renta de contrato y, cuando es diferente, la renta de mercado.
El marco conceptual que apoya la definición de Valor de Mercado mostrado atrás puede aplicarse para auxiliar en la interpretación de Renta de Mercado. En particular, la cantidad estimada excluye una renta inflada o deflactada debido a términos, consideraciones o concesiones especiales. Las “condiciones apropiadas de arrendamiento” son términos que normalmente serían acordados en el mercado para el tipo de propiedad en la fecha de valuación entre participantes en el mercado. Una indicación de Renta de Mercado solamente debería proveerse en conjunción con una indicación de los principales términos del arrendamiento que se han supuesto.
Alquiler de Contrato es el alquiler pagadero conforme a los términos de un contrato de arrendamiento real. Puede ser fijo por todo el tiempo que dure el contrato, o variable. La frecuencia y la base para calcular las variaciones en el alquiler habrán quedado estipuladas en el contrato y deben ser identificadas y entendidas a fin de establecer los beneficios totales que corresponden al arrendador y las obligaciones del arrendatario.
En algunas circunstancias puede que sea necesario evaluar la Renta de Mercado con base en los términos de un arrendamiento existente (v.gr.,para el propósito el arrendamiento cuando los términos del contrato existen y por tanto no es necesario suponerlos como parte de un arrendamiento hipotético).
Al calcular la Renta de Mercado, el valuador debe considerar lo siguiente:
En relación con una Renta de Mercado sujeta a un arrendamiento, los términos y condiciones de ese arrendamiento son los términos apropiado del arrendamiento salvo que esos términos y condiciones sean ilegales o contrarios a la legislación general.
En relación con una Renta de Mercado que no está sujeta a un arrendamiento, los términos y condiciones supuestos son los términos de un arrendamiento hipotético que se acordaría de manera ordinaria en un mercado para el tipo de propiedad en la fecha de valuación, entre participantes en el mercado.