Inicios de la valuación inmobiliaria
Conoce cómo inició el desarrollo de las valuaciones inmobiliarias en México.
La valuación inmobiliaria es una actividad profesional cuyo objetivo principal es determinar el valor de los inmuebles para obtener un precio justo. Actualmente dicho sector ha crecido desmesuradamente y a lo largo de los años se han creado instituciones tanto internacionales, nacionales e incluso locales, todas con la intención de regularizar y estandarizar esta área. Pero ¿te has preguntado cómo inició todo? Aquí te lo contamos.
Si nos vamos a los inicios podíamos llegar hasta la fundación de Tenochtitlán, en el año de 1325, donde inició la conquista de territorio para la adquisición de poder. Tras la llegada de los españoles se da un crecimiento en los fines económicos, administrativos y fiscales, comenzando a clasificar todas las propiedades en: pública, tierra de los templos, los nobles de la guerra y comunal. Y es aquí cuando se empieza a asignar un valor a los terrenos.
Cuando concluye la conquista, se realiza el primer plano de la Ciudad, que es conocido como la “Traza de Cortés”, el nombre se debe a que fue ordenada por Hernán Cortés. Este hecho es importante ya que derivado de esto se establecen varios impuestos relacionados con el suelo. Por lo que se comienza un pleito por el cobro de estos.
Proveniente de este hecho a principios del siglo XVII, cuando la ciudad cuenta ya con 8 km, Don Manuel de la Concha produce el primer avalúo, estableciendo las tierras con un valor de $20,000,000. Y este acontecimiento podríamos marcarlo como el inicio de las valuaciones.
De aquí damos un salto en el tiempo hasta finales del siglo IX, cuando la actividad económica era escasa, y se veía principalmente enfocada en el comercio, minería y agricultura. Los bancos presentes en el país eran reducidos y los créditos que otorgaban eran aún menores, este tipo de préstamos no requieren ninguna valuación como ahora, se emiten según la confianza del solicitante, y claro su historial con el banco, esto sucedía aunque la garantía de dicho crédito fuera una propiedad.
Es así que la valuación inmobiliaria comenzó con fines tributarios del impuesto predial y no por los créditos hipotecarios. Razón por la que se crea el 23 de diciembre de 1896 la primera Ley del Catastro en el Distrito Federal. Tres años más tarde el proyecto de Reglamento del Catastro, el cual fue publicado en el Diario Oficial de la Federación.
Durante el primer cuarto del siglo XX, los créditos hipotecarios eran pocos, pero existían, de igual forma se otorgan dependiendo de quien lo solicitaba, seguía sin tomarse en cuenta el valor de la propiedad, pero para este tiempo ya existía un banco dedicado exclusivamente a esto, el Banco Hipotecario de México, que lamentablemente no tuvo mucho éxito y cerró sus puestas años después.
Más tarde con la reestructuración del sistema bancario, se creó en 1933 el Banco Nacional Hipotecario, Urbano y de Obras Públicas, S.A. que se encargaba de dar créditos a los gobiernos de los estados y municipios. El otorgamiento de estos créditos ya estaban sujetos en todos los casos a predios avalúos y estudios financieros sobre la posible recuperación del capital.
Esta entidad financiera comenzó a tener mucho éxito, pero debido que no permitían otorgar créditos personales sino sólo a estados y municipios, por lo que deciden crear una institución de créditos hipotecarios pero en la iniciativa privada, a la cual llamaron Asociación Hipotecaria Mexicana, S.A. el 11 de noviembre de 1933.
Dos años más tarde y debido a su crecimiento se vieron obligados al establecimiento de bases técnicas para la evaluación y a la formación de un personal capacitado.
La escasez de valuadores que se presentía en México, en el repetido año de 1935, obligó a las instituciones hipotecarias, tanto nacionales como privadas, a programar una selección de profesionistas capaces de asumir la responsabilidad del problema confrontado. Se trataba de crear sobre la marcha una nueva especialidad y los candidatos elegidos debían reunir los siguientes requisitos:
Tener conocimientos de construcción y de presupuestos de obras para poder efectuar las supervisiones y ministraciones de fondos respectivos, en los casos en los cuales los préstamos eran para terminar una construcción.
Conocimientos de topografía para levantar planos de los terrenos no importando la magnitud de sus dimensiones ni su forma, así como el de las construcciones, bien fuera solo de perímetros como en los catastrales, como de distribución, o sean los arquitectónicos, cuando fuese necesario.
Conocimientos elementales de contabilidad, para saber lo que es un tipo de interés, y ciertos conocimientos económico-financieros aunque fuesen limitados.
Y es así como se comenzó a tomar como una profesión la valuación inmobiliaria.