Bases de Valor de Mercado
Conoce las bases de valor que la NIV provee en la utilización de valores de mercado.
El Consejo de las Normas Internacionales de Valuación (IVSC, por sus siglas en inglés) es una organización privada, independiente y sin fines de lucro comprometida con la promoción de la calidad de la actividad valuatoria inmobiliaria. Esta misma institución es la encargada de la Junta de Normas que establece las Normas Internacionales de Valoración (NIV).
Entre sus normas podemos encontrar las premisas fundamentales de las bases de valor o también conocidas como normas de valor en las cuales se deben de basar los valores sobre los que se informe. Es de suma importancia que se tomen en cuenta estas bases ya que puede afectar directamente en la selección de métodos, insumos y suposiciones del valuador, y la opinión final de valor.
Las principales bases de valor que define la NIV, son cinco:
Valor de Mercado.
Renta de Mercado.
Valor equitativo.
Valor de Inversión/Valía.
Valor de Sinérgico.
La base de valor que se utilizara será seleccionada por el valuador, basándose en la finalidad de la valuación, así como los recursos que tenga disponible.
Con el objetivo de que conozcas a detalle cada una de las bases de valor, te iremos presentando una a una lo que dice la NIV de ellas, en esta ocasión comenzaremos con el Valor de Mercado, que es uno de los más utilizados por el sector de valuaciones inmobiliarias.
Base de Valor Definida en las NIV “Valor de Mercado”
El Valor de Mercado es la cantidad estimada por la cual un activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción independiente, después de adecuada comercialización y en la cual las partes hayan actuado cada cual con conocimiento, prudencia y sin presión.
La definición de Valor de Mercado debe aplicarse en concordancia con el siguiente marco conceptual:
(a) “la cuantía estimada” se refiere al precio expresado en términos de dinero pagadero por el activo en una transacción libre de mercado. El valor de mercado es el precio más probable que razonablemente podría obtenerse en el mercado en la fecha de valuación de acuerdo con la definición de valor de mercado. Se trata del mejor precio que el vendedor pueda obtener razonablemente y el precio más ventajoso que razonablemente pueda obtener el comprador. Esta apreciación excluye específicamente un precio estimado inflado o deflactado debido a términos o circunstancias tales como financiación atípica, acuerdos de venta y retro-arrendamiento, consideraciones o concesiones especiales otorgadas por cualquier persona relacionada con la venta o cualquier elemento de valor disponible sólo para un propietario o comprador específico.
(b) “un activo o pasivo debería intercambiarse” se refiere al hecho de que el valor de un activo o pasivo es una cuantía estimada y no una cantidad predeterminada o precio de venta real. Es el precio que se haría en una transacción que reúne todos los elementos de la definición de valor de mercado en la fecha de valuación.
(c) “en la fecha de valuación” significa que el valor específico en el tiempo para una fecha determinada. Como los mercados y las condiciones de mercado pueden variar, el valor estimado podría ser incorrecto o inapropiado en otro momento de tiempo. La cuantía valorada reflejará el estado del mercado y las circunstancias existentes en la fecha efectiva de valuación y no en cualquier otra fecha.
(d) “entre un comprador dispuesto” se refiere a uno que tiene alguna motivación para comprar pero que no está obligado a ello. Este comprador no está ni apremiado ni decidido a comprar a cualquier precio. Este comprador es también alguien que compra de acuerdo con las realidades y expectativas del mercado actual, más que en relación con un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador supuesto no pagaría un precio más alto que aquel que venga fijado por el mercado. El propietario actual se incluye entre los sujetos que constituyen “el mercado”.
(e) “y un vendedor dispuesto” no es un vendedor apremiado ni forzado, preparado para vender a cualquier precio, ni uno preparado para mantener un precio que no se considera razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto está motivado a vender el activo en condiciones de mercado al mejor precio obtenible en el mercado abierto tras una adecuada labor de comercialización, cualquiera que ese precio pueda ser. Las circunstancias fácticas del dueño actual no son parte de esta consideración porque el vendedor dispuesto es un propietario hipotético.
(f) “en una transacción independiente” es aquella que se produce entre partes que no están unidas por ninguna relación particular o especial, la matriz y sus filiales o arrendador y arrendatario, que pudiera derivar en un nivel de precios poco característico del mercado o que aparezca inflado. La transacción de Valor de Mercado se presume entre partes carentes de relación entre sí que actúan de manera independiente una de la otra.
(g) “tras una comercialización adecuada” significa que el activo ha estado expuesto en el mercado de la manera más apropiada para propiciar su venta al mejor precio razonablemente obtenible conforme a la definición de Valor de Mercado. Se estima que el método de venta es el más apropiado para obtener el mejor precio en el mercado al cual tiene acceso el vendedor. La duración del tiempo de exposición en el mercado no es un periodo fijo sino que variará de acuerdo con el tipo de activo y las condiciones del mercado. El único criterio es que debe haber habido suficiente tiempo para llamar la atención de un número adecuado de participantes en el mercado. El periodo de oferta transcurre antes de la fecha de valuación.
(h) “en la cual las partes hayan actuado cada cual con conocimiento, prudencia” presupone que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto están razonablemente informados sobre la naturaleza y las características del activo, sus usos actual y potenciales y sobre el estado del mercado a la fecha de valuación. Además se presume que cada parte habrá de emplear ese conocimiento para buscar el precio más favorable para sus respectivas posiciones en la transacción. La prudencia se evalúa en referencia al estado del mercado a la fecha de valuación, no con la ventaja que ofrecería una visión a posteriori. Por ejemplo, no es necesariamente imprudente para un vendedor vender activos en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor a los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es para otras transacciones en mercados con precios cambiantes, el vendedor o comprador prudente actuará de acuerdo con la mejor información de mercado disponible en ese momento.
(i) “y sin coacción” establece que cada parte tiene algún tipo de motivación para llevar a cabo la transacción, pero no se ve ni forzada ni indebidamente coaccionada a perfeccionarla.
El concepto de Valor de Mercado supone un precio negociado en un mercado abierto y competitivo en el cual los participantes actúan libremente: el mercado del activo podría ser un mercado internacional o un mercado local. El mercado podría consistir de numerosos compradores o podría caracterizarse por un número limitado de participantes en el mercado. El mercado en el cual se supone que el activo está expuesto para su venta es aquel en el cual el activo es conceptualmente intercambiado normalmente se intercambia.
El Valor de Mercado de un activo reflejará su mayor y mejor uso. El mayor y mejor uso es el uso de una activo que maximiza su potencial y que es posible, legalmente permisible y financieramente viable. El mayor y mejor uso puede ser para la continuación del uso actual de una activo o para algún uso alternativo. Esto se determina por el uso que un participante en el mercado tendría en mente para el activo al formular el precio que estaría dispuesto a ofrecer.
La naturaleza y fuente de los insumos de valuación debe ser consistente con la base de valor, que a su vez debe tomar en cuenta el propósito de la valuación. Por ejemplo, pueden usarse varios enfoques y métodos para llegar a una opinión de valor siempre que utilicen datos derivados del mercado. El enfoque de mercado, por definición, utilizará insumos derivados del mercado. Para indicar Valor de Mercado, el enfoque de ingresos debe aplicarse, utilizando insumos y supuestos que serían adoptados por los participantes. Para indicar Valor de Mercado utilizando el enfoque de costo, el costo de un activo de igual utilidad y la depreciación apropiada debe determinarse mediante análisis de costos y depreciación basados en el mercado.
La información disponible y las circunstancias relacionadas con el mercado para el activo que se está valuando deben determinar cuál método o métodos son más pertinentes y apropiados. Si se basa en información derivada del mercado adecuadamente analizada, cada enfoque o método usada deberá proporcionar una indicación de Valor de Mercado.
El Valor de Mercado no refleja los atributos de un activo que son valiosos para un propietario o comprador específico que no están disponibles para otros compradores en el mercado. Tales ventajas pueden relacionarse con las características físicas, geográficas, económicas o legales de un activo. El Valor de Mercado requiere que se haga caso omiso de cualquier elemento de valor de este tipo, puesto que, en una fecha dada, sólo se supone que hay un comprador dispuesto, no un comprador específico o particular dispuesto.
Esta información fue retomada de Normas Internacionales de Valuación Effective, January 2020, International Valuation Standards Council, Julio E. Torres Coto M. por la traducción.