Conoce el proceso valuatorio según en INDAABIN
Pasos fundamentales a seguir al realizar una tasación en México.
Cada país cuenta con instituciones especializadas en regular las valuaciones inmobiliarias, esto con el objetivo de que se hagan en regla, de forma transparente y otorgarles un grado más de validez y confiabilidad. En el caso de México, esta entidad es el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN).
Dicha institución define las valuación como “el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien”.
Los Objetivos Institucionales del INDAABIN son:
Objetivo 1: Otorgar certeza jurídica al Patrimonio Inmobiliario Federal y Paraestatal
Objetivo 2: Promover el control y mejor aprovechamiento inmobiliario.
Objetivo 3: Actualizar el marco normativo que rige la política inmobiliaria
Objetivo 4: Emitir dictámenes valuatorios oportunos y transparentes
Objetivo 5: Fortalecer las capacidades institucionales en apego a la política de austeridad republicana.
Para realizar una valuación inmobiliaria el INDAABIN maneja ocho etapas, en donde se lleva un proceso específico para llegar al valor más acertado.
Etapa 1 “Recepción de solicitud y base informativa”
Revisión de:
Plano de ubicación del bien.
Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal envolvente.
Larguillo completo del cadenamiento que indique origen y destino.
Escrituras.
Constancia de uso del suelo.
Planos arquitectónicos aprobados por la autoridad competente Informe de costos anuales de operación del inmueble.
Listado de bienes distintos a la tierra y de máquinas o equipos anexos a las construcciones afectadas.
Dictamen de seguridad estructural.
Etapa 2 “Identificación del bien a valuar”
Analizar la solicitud del promovente que pide el trabajo valuatorio para identificar el bien a valuar y confirmar el criterio técnico que resulte procedente.
Revisar la documentación procedente que el caso requiere.
Establecer el uso, propósito y finalidad del avalúo, así como la fecha de valores.
Especificar y describir el alcance de la valuación, incluyendo primordialmente los bienes a valuar.
Concertar cita con el funcionario autorizado por el promovente, para la inspección física del bien por valuar.
Etapa 3 “Inspección del bien a valuar”
La investigación de cada uno de los elementos que conforman el bien, debe realizarse independientemente, para que se pueda tener un análisis objetivo de cada uno de los precios que van a incidir en los indicadores de valor de los enfoques empleados en la realización del avalúo.
Etapa 4 “Recopilación de información”
La investigación de mercado para la estimación del valor de un terreno, debe contener elementos de la misma vecindad inmediata o mediata, como pueden ser: ubicación, zona, uso del suelo autorizado o potencial, superficie, forma, topografía, entre otros.
Etapa 5 “Selección del procedimiento técnico”
El valor de los inmuebles, en cada caso debe ser dictaminado de acuerdo con los procedimientos técnicos que le apliquen.
Etapa 6 “Cálculo de indicadores de valor”
El cálculo de valor conclusivo de los inmuebles para su adquisición, es mediante la aplicación de enfoques comparativo de mercado, de costos, y de ingresos, así como de otros parámetros valuatorios que procedan, de acuerdo con los procedimientos técnicos correspondientes a bienes inmuebles, utilizando según sea el caso.
De los indicadores de valor obtenidos según los distintos enfoques aplicables en cada procedimiento técnico, es importante aplicar una ponderación, esto es multiplicar cada uno de los indicadores de valor obtenidos de cada enfoque por el porcentaje de ponderación que determine el valuador de bienes nacionales según el uso y el propósito del avalúo.
Etapa 7 “Ponderación y obtención del valor conclusivo”
El valuador de bienes nacionales deberá basarse en el resultado de la ponderación para estimar el valor con el que se debe concluir su estimación.
Etapa 8 “Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio”
Debe ser redactado en una forma descriptiva y clara, considerando que va dirigido a servidores públicos o personas que no necesariamente conocen de avalúos.
Es importante destacar que la valuación de bienes inmuebles de propiedad nacional está normada por el INDAABIN mediante la ordenación del proceso valuatorio y por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público a través de la Norma Específica de Información Financiera Gubernamental. Mientra que para el caso de bienes inmuebles de propiedad particular corresponde a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) a través de las “Reglas metodológicas para la valuación de inmuebles”
Fuente: Página oficial del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN).