Elementos básicos del método residual

Conoce los principales elementos de este método y comienza a utilizar en tus valuaciones inmobiliarias.

El método residual lleva este nombre porque es necesario deducir todos los gastos que ya son anticipados para llegar al verdadero valor, si quieres conocer más acerca de este método te invitamos a leer nuestro artículo “Todo lo que debes saber del método residual”. 

En este método existen ocho elementos básicos que sí o sí debemos tomar en cuanta para poder realizarlo de manera correcta, por lo que hoy retomamos de cada uno de ellos lo que dicen las Normas Internacionales de Valuación del IVS, que son un sistema de regulación internacional de las valuaciones inmobiliarias. 

Valor de la propiedad completada 

El primer paso requiere una estimación del valor de la participación relevante en la propiedad inmobiliaria después de la finalización teórica del proyecto de desarrollo. Independientemente de los métodos adoptados bajo el enfoque de mercado o de ingresos, el valuador debe adoptar uno de los dos supuestos subyacentes básicos: 

(a) El valor de mercado estimado al finalizar se basa en valores que están vigentes en la fecha de valoración en el supuesto especial de que el proyecto ya se había completado de acuerdo con los planes y especificaciones definidos

(b) El valor estimado al finalizar se basa en el supuesto especial de que el proyecto se completa de acuerdo con los planes definidos y las especificaciones en la fecha prevista de finalización. 

La práctica del mercado y la disponibilidad de datos relevantes deberían determinar cuál de estos supuestos es más apropiado. Sin embargo, es importante que haya claridad en cuanto a si se están utilizando valores actuales o proyectados.

Sería apropiado establecer si estos acuerdos serían asignables a un comprador del interés relevante en la propiedad de desarrollo antes de la finalización del proyecto.

Costos de construcción  

Es necesario identificar los costos de todo el trabajo requerido en la fecha de valoración para completar el proyecto según la especificación definida. Cuando no se haya iniciado ningún trabajo, esto incluirá cualquier trabajo preparatorio requerido antes del contrato de construcción principal, como los costos de obtención de permisos legales, demolición o trabajo de habilitación fuera del sitio. 

Cuando el trabajo ha comenzado o está a punto de comenzar, normalmente habrá un contrato o contratos en vigor que puedan proporcionar la confirmación independiente del costo. Sin embargo, si no hay contratos vigentes, o si los costos reales del contrato no son típicos de los que se acordarían en el mercado en la fecha de valoración, entonces puede ser necesario estimar estos costos que reflejen la expectativa razonable de los participantes sobre el fecha de valoración de los costos probables

Los costos contractuales pueden incluir requisitos especiales de un usuario final específico y, por lo tanto, pueden no reflejar los requisitos generales de los participantes.

 Una vez que el proyecto ha comenzado, esta no es una herramienta confiable para medir el valor ya que las entradas serán históricas. Asimismo, es poco probable que un enfoque basado en la estimación del porcentaje del proyecto que se ha completado antes de la fecha de valoración sea relevante para determinar el valor de mercado actual. 

Honorarios de los consultores 

Estos incluyen costos legales y profesionales en los que razonablemente incurriría un participante en varias etapas hasta la finalización del proyecto. 

Costos de marketing

 Si no hay un comprador o arrendatario identificado para el proyecto terminado, normalmente será apropiado tener en cuenta los costos asociados con la comercialización adecuada y las comisiones de arrendamiento y los honorarios de consultores incurridos para la comercialización.

Calendario 

Se debe considerar la duración del proyecto desde la fecha de valoración hasta la fecha esperada de finalización física del proyecto, junto con la eliminación gradual de todas las salidas de efectivo para costos de construcción, honorarios de consultores, etc. 

Si no existe un acuerdo de venta vigente para el interés relevante en la propiedad de desarrollo después de la finalización práctica, se debe hacer una estimación del período de comercialización que normalmente podría requerirse después de la finalización de la construcción hasta que se logre la venta.

Si la propiedad se mantendrá para inversión después de su finalización y si no hay acuerdos de prearrendamiento, se debe considerar el tiempo requerido para alcanzar una ocupación estabilizada (es decir, el período requerido para alcanzar un nivel realista de ocupación a largo plazo). 

Costos financieros

Estos representan el costo de financiamiento del proyecto desde la fecha de valoración hasta la finalización del proyecto, incluido cualquier período requerido después de la finalización física para vender el interés o lograr una ocupación estabilizada. Dado que un prestamista puede percibir que los riesgos durante la construcción difieren sustancialmente de los riesgos posteriores a la finalización de la construcción, es posible que el costo financiero durante cada período también deba considerarse por separado. Incluso si una entidad tiene la intención de autofinanciar el proyecto, se debe hacer una reserva para intereses a una tasa que un participante podría obtener para pedir prestado para financiar la finalización del proyecto en la fecha de valoración. 

Beneficio de desarrollo

Se debe tener en cuenta las ganancias del desarrollo, o la devolución que requeriría un comprador de la propiedad en desarrollo en el mercado por asumir los riesgos asociados con la finalización del proyecto en la fecha de valoración. Esto incluirá los riesgos involucrados en lograr los ingresos anticipados o el valor de capital luego de la finalización física del proyecto. 

Este beneficio objetivo puede expresarse como una suma global, un porcentaje de rendimiento sobre los costos incurridos o un porcentaje del valor anticipado del proyecto al finalizar o una tasa de rendimiento. 

 Tasa de descuento

 Para llegar a una indicación del valor de la propiedad de desarrollo en la fecha de valuación, el método residual requiere la aplicación de una tasa de descuento a todos los flujos de efectivo futuros para llegar a un valor actual neto. Esta tasa de descuento puede obtenerse utilizando una variedad de métodos . Si los flujos de efectivo se basan en valores y costos que están vigentes en la fecha de valoración, el riesgo de que cambien entre la fecha de valoración y la fecha de finalización anticipada debe considerarse y reflejarse en la tasa de descuento utilizada para determinar el valor presente. Si los flujos de efectivo se basan en valores y costos prospectivos, el riesgo de que esas proyecciones resulten inexactas debe considerarse y reflejarse en la tasa de descuento.