Todo lo que debes saber del método residual
Aprende cómo se utiliza este método y comienza a utilizar en tus valuaciones inmobiliarias.
A continuación te compartimos lo que dicen las Normas Internacionales de Valuación del IVS acerca del método residual, con el objetivo de que lo conozcas y cuando sea necesario aplicarlo tengas en cuenta los puntos más importantes.
El método residual se llama así porque indica la cantidad residual después de deducir todos los costos conocidos o anticipados requeridos para completar el desarrollo del valor anticipado del proyecto cuando se completa después de considerar los riesgos asociados con la finalización del proyecto. Esto se conoce como valor residual.
El valor residual puede ser muy sensible a cambios relativamente pequeños en los flujos de efectivo previstos y el profesional en ejercicio debe proporcionar análisis de sensibilidad separados para cada factor significativo.
Se requiere precaución en el uso de este método debido a la sensibilidad del resultado a cambios en muchos de los insumos, que pueden no conocerse con precisión en la fecha de valuación y, por lo tanto, deben estimarse con el uso de supuestos.
Los modelos utilizados para aplicar el método residual varían considerablemente en complejidad y sofisticación, y los modelos más complejos permiten una mayor granularidad de los insumos, múltiples fases de desarrollo y herramientas analíticas sofisticadas. El modelo más adecuado dependerá del tamaño, duración y complejidad del desarrollo propuesto.
Al aplicar el método residual, un valuador debe considerar y evaluar la razonabilidad y confiabilidad de lo siguiente:
La fuente de información sobre cualquier edificio o estructura propuesta, por ejemplo, cualquier plano y especificación en los que se deba confiar en la valoración.
Cualquier fuente de información sobre la construcción y otros costos en los que se incurrirá para completar el proyecto y que se utilizarán en la valoración.
Los siguientes elementos básicos requieren consideración en cualquier aplicación del método para estimar el valor de mercado de la propiedad de desarrollo y si se requiere otra base, pueden requerir insumos alternativos.
a. Valor de propiedad completo. El primer paso requiere una estimación del valor de la participación relevante en la propiedad inmobiliaria después de la finalización teórica del proyecto de desarrollo.
b. Costos de construcción. Es necesario identificar los costos de todo el trabajo requerido en la fecha de valoración para completar el proyecto según la especificación definida. Cuando no se haya iniciado ningún trabajo, esto incluirá cualquier trabajo preparatorio requerido antes del contrato de construcción principal, como los costos de obtención de permisos legales, demolición o trabajo de habilitación fuera del sitio.
c. Honorarios de consultores. Estos incluyen costos legales y profesionales en los que razonablemente incurriría un participante en varias etapas hasta la finalización del proyecto.
d. Costos de marketing. Si no hay un comprador o arrendatario identificado para el proyecto terminado, normalmente será apropiado tener en cuenta los costos asociados con la comercialización adecuada y las comisiones de arrendamiento y los honorarios de consultores incurridos para la comercialización.
e. Calendario. Se debe considerar la duración del proyecto desde la fecha de valoración hasta la fecha esperada de finalización física del proyecto, junto con la eliminación gradual de todas las salidas de efectivo para costos de construcción, honorarios de consultores, etc.
f. Costos financieros. Estos representan el costo de financiamiento del proyecto desde la fecha de valoración hasta la finalización del proyecto, incluido cualquier período requerido después de la finalización física para vender el interés o lograr una ocupación estabilizada.
g. Beneficio de desarrollo. Se debe tener en cuenta las ganancias del desarrollo, o la devolución que requeriría un comprador de la propiedad en desarrollo en el mercado por asumir los riesgos asociados con la finalización del proyecto en la fecha de valoración.
h. Tasa de descuento. Para llegar a una indicación del valor de la propiedad de desarrollo en la fecha de valuación, el método residual requiere la aplicación de una tasa de descuento a todos los flujos de efectivo futuros para llegar a un valor actual neto.
Si quieres conocer a detalle cómo funcionan cada uno de estos elementos te invitamos a que lees el artículo donde los explicamos con mayor profundidad.
Puntos retomados de Normas Internacionales de Valuación Effective publicadas en el año 2020, por el Consejo de las Normas Internacionales de Valuación.