Valuación de un inmueble en desarrollo
Conoce los puntos que debes tomar en cuenta para realizar este tipo de valuaciones.
La valoración de la propiedad para desarrollo, es establecida por las Normas Internacionales de Valuación del IVS, que son un sistema de regulación internacional de las valuaciones inmobiliarias. Con el objetivo de que los profesionales del área lo realicen de forma correcta y con homogeneidad.
Aquí te presentamos los redactado acerca de este tema en Normas Internacionales de Valuación del IVS:
En la valoración de la propiedad para desarrollo, es necesario establecer la idoneidad del inmueble en cuestión para el desarrollo propuesto. Algunos asuntos pueden estar dentro del conocimiento y la experiencia del valuador, pero algunos pueden requerir información o informes de otros especialistas. Los asuntos que generalmente deben considerarse para una investigación específica al realizar una valoración de una propiedad de desarrollo antes de que comience un proyecto incluyen:
Si existe o no un mercado para el desarrollo propuesto.
Es el desarrollo propuesto el mayor y mejor uso de la propiedad en el mercado actual.
Si hay otras obligaciones no financieras que deban ser consideradas (criterios políticos o sociales).
Permisos legales o zonificación, incluidas las condiciones o restricciones sobre el desarrollo permitido.
Limitaciones, gravámenes o condiciones impuestas al interés relevante por contrato privado.
Derechos de acceso a carreteras públicas u otras áreas públicas.
Condiciones geotécnicas, incluido el potencial de contaminación u otros riesgos ambientales.
La disponibilidad y los requisitos para proporcionar o mejorar los servicios necesarios, por ejemplo, agua, drenaje y energía.
La necesidad de cualquier mejora de la infraestructura fuera del sitio y los derechos requeridos para realizar este trabajo.
Cualquier limitación arqueológica o la necesidad de investigaciones arqueológicas
Sostenibilidad y cualquier requisito del cliente en relación con los edificios ecológicos.
Condiciones y tendencias económicas y su impacto potencial en los costos y los ingresos durante el período de desarrollo.
Oferta y demanda actuales y proyectadas para los usos futuros propuestos.
La disponibilidad y el costo de la financiación.
El tiempo esperado requerido para tratar los asuntos preparatorios antes de comenzar el trabajo, para la finalización del trabajo y, si corresponde, para alquilar o vender la propiedad terminada.
Cualquier otro riesgo asociado con el desarrollo propuesto.
Cuando un proyecto está en progreso, normalmente se necesitarán consultas o investigaciones adicionales sobre los contratos vigentes para el diseño del proyecto, para su construcción y para la supervisión de la construcción.
Consideraciones especiales para la información financiera
El tratamiento contable de la propiedad para desarrollo puede variar dependiendo de cómo sea clasificada por la entidad que informa (por ejemplo, si se mantiene para la venta, para la ocupación del propietario o como propiedad de inversión). Esto puede afectar los requisitos de valoración y, por lo tanto, es necesario determinar la clasificación y los requisitos contables relevantes antes de seleccionar un método de valoración adecuado.
Los estados financieros normalmente se producen bajo el supuesto de que la entidad es un negocio en marcha. Por lo tanto, normalmente es apropiado suponer que cualquier contrato (por ejemplo, para la construcción de una propiedad de desarrollo o para su venta o arrendamiento al finalizar), pasaría al comprador en el intercambio hipotético, incluso si esos contratos no pueden ser asignables en un intercambio real. Una excepción sería si hubiera evidencia de un riesgo anormal de incumplimiento por parte de una parte contratada en la fecha de valoración.
Consideraciones especiales para préstamos garantizados
La base adecuada de valoración para los préstamos garantizados es normalmente el valor de mercado. Sin embargo, al considerar el valor de una propiedad de desarrollo, se debe tener en cuenta la probabilidad de que cualquier contrato vigente, por ejemplo, para la construcción o para la venta o arrendamiento del proyecto terminado, pueda quedar nulo o anulable en el caso de que se produzca uno de los siguientes efectos: siendo las partes objeto de procedimientos formales de insolvencia. Se debe prestar más atención a las obligaciones contractuales que puedan tener un impacto material en el valor de mercado. Por lo tanto, puede ser apropiado resaltar el riesgo para un prestamista causado por un posible comprador de la propiedad que no tiene el beneficio de los contratos de construcción existentes y/o pre-arrendamientos, y las pre-ventas y cualquier garantía asociada y garantías en el caso de un incumplimiento por parte del prestatario.
El valuador debe ser capaz de justificar la selección de los enfoques de valoración informados y debe proporcionar un valor "Tal como está" (etapa de desarrollo existente) y "Según lo propuesto" (desarrollo terminado) para la propiedad de desarrollo y registrar el proceso. realizado y una justificación del valor informado.
Normas Internacionales de Valuación Effective publicadas en el año 2020, por el Consejo de las Normas Internacionales de Valuación.