Factores para la valuación de terrenos urbanos
Existen diferentes puntos que debemos tomar en cuenta al momento de realizar una valuación inmobiliaria, desde los factores de la misma propiedad, hasta los económicos, sociales, legales y hasta políticos.
Es por eso que hemos decidido recabar los más importantes para no dejarlos pasar ninguno al momento de nuestra labor.
Empecemos por definir a qué nos referimos cuando mencionamos terreno urbano, es el que está ubicado en un centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin inmobiliario; así como los terrenos sin construcción, siempre y cuando cuenten con los servicios generales propios de la urbanización.
Los factores que a continuación mencionaremos acompañados de los métodos de valuación nos darán un resultado muy acertado, pero no deben emplearse de manera rígida, sin hacer uso del criterio y la experiencia del valuador, el cual debe buscar en cada ocasión el mecanismo más acertado para ese caso particular.
Como lo mencionamos hay distintos factores que van a afectar o aumentar el valor de un terreno urbano, aquí te mencionamos los principales:
Factores económicos:
El estado general de la economía internacional, nacional, regional y local.
Los niveles de empleo y salario en la zona que se ubica la propiedad.
Las tasas de interés y los costos de transacción.
La disponibilidad de financiamiento.
La cantidad de tierra disponible para un uso particular o comercial.
Los costos de urbanización.
Impuestos y otros derivados de la valuación.
Factores sociales:
Este tipo de factores, nos ayudan principalmente a entender el uso de suelos, así como la demanda de espacios y costos
Número de habitantes en el municipio.
Incremento de la población.
Las variaciones en el uso de la tierra.
Prestigio de la zona.
Es relevante tomar estos puntos para poder intentar predecir el futuro del territorio donde se encuentra el inmueble, la invasión o sucesión que puede ocurrir con el uso de la tierra. Si bien, sabemos que es imposible saber qué va a pasar en los próximos años, tomar estos puntos en cuenta nos dará una predicción más acertada.
Al mencionar el término “invasión”, connota cuando un sector de la población busca expandir su territorio y mejorar su posición. Mientras que “sucesión”, es cuando la nueva población desplaza a la antigua u original.
Factores legales, gubernamentales y políticos:
Las políticas económicas, fiscales y monetarias.
Leyes de valuadores inmobiliarios.
La promoción política del uso eficiente del suelo.
El crecimiento económico y la demanda de terrenos.
Obras públicas.
Impuestos, controles y leyes de uso de suelo.
Factores físicos, ambientales y de ubicación:
Nos proporcionan valores de la zona y del mismo inmueble, en conjunto, al analizar estos factores se debe incluir todos los que involucran a la propiedad, pero siendo cuidadosos de no confundir unos con otros. Ya que los de la zona pueden ser variables mientras que los del terreno suelen ser fijos.
Los esenciales del terreno:
Tamaño, frente, fondo, superficie.
Topografía y nivel respecto a la calle.
Ubicación en la manzana.
Uso de suelo.
Capacidad para la construcción de determinado tipo de edificación.
Calidad del subsuelo.
Régimen de propiedad.
Zona de ubicación:
Ancho de calle.
Situación del terreno.
Volumen de tránsito peatonal y vehicular.
Porcentaje de construcción y tipos predominantes.
La calidad de los servicios públicos.
Nivel de contaminación.
Todos estos factores pueden variar de una área a otra, y por supuesto cada uno de ellos incrementará o disminuirá el valor de nuestra propiedad. Esto también dependerá de cómo se apliquen y se presenten en el informe final.
Aunque es recomendable tomarlos en consideración, será el valuador quien desde sus conocimientos y requerimientos decidirá qué puntos son necesarios para cada inmueble. Por otro lado, ya existen formatos y factores predeterminados que maneja cada empresa, o incluso los llega a poner las mismas instituciones reguladoras de avalúos.