Guía para un proceso de valuación inmobiliaria
Conoce paso a paso cómo se lleva a cabo una valuación inmobiliaria para que no se te pase ninguno.
Hoy queremos compartirte una serie de pasos que independientemente de la institución o valuador que la realice creemos son indispensables en cualquier tasación, con el único objetivo de que puedas tenerla presente, pues sabemos que en ocasiones nuestra labor se vuelve un tanto repetitiva y podemos dejar pasar un elemento importante.
El proceso de valuación consta de una serie de pasos que el valuador debe seguir para conseguir el objetivo principal de cualquier avalúo: obtener el valor de una propiedad. Lo ideal es seguir de forma cronológica estos puntos, para desarrollar nuestro informe en menor tiempo, con una mayor calidad y con un costo acertado.
Proceso para desarrollar un avalúo inmobiliario:
Investigar el tipo de trabajo solicitado y conocer el objetivo del avalúo, pues dependiendo de este será la forma que se lleve a cabo.
Partiendo del punto anterior, creamos una lista con: características de inmueble, factores que influyen, datos necesarios para la valuación, tipo de informe solicitado.
Se ubica la dirección de la propiedad y el estado legal en que se encuentra.
En la mayoría de los casos, sin importar el método elegido, se lleva a cabo una comparación de mercado sobre los bienes que se asemejan a nuestra propiedad, tanto en características como en la zona.
Se especifican los derechos involucrados, tales como: propiedad o copropiedad, renta, derechos aeronáuticos sobre una zona, derechos sobre el subsuelo, derechos de vía y derechos de servidumbre.
Se determina si el valor será en presente, pasado o futuro. Esto depende del objetivo de la valuación, para compras, ventas, hipotecas: presente; impuestos y seguros: pasado; proyecciones, rentas y algunos tipos de hipotecas: futuro.
Por último se define el valor, y se aclare si se trata de un valor de mercado o un valor enfocado (para un uso o institución específica, por ejemplo un seguro o crédito)
Esto en pocas palabras sería los pasos a seguir para cualquier valuación, pero dentro de cada uno de ellas se realizan otra serie de acciones para objetar el objetivo, a continuación te presentamos los más importantes:
1-Entrevista preliminar de valuación
Esta se realizará con la persona o institución que solicitó la valuación, con el fin de conocer el tipo de trabajo que requiere, la problemática, el objetivo, el carácter y así poder determinar de mejor manera el tipo método a utilizar.
2- Elaboración de plan
Después de realizar la lista de los datos que necesitaremos, debemos elaborar una plan de trabajo, indicando las partes fundamentales y el proceso para la recopilación de datos, desde cuándo y a qué hora se realizarán las visitas a la propiedad, hasta el día de la entrega del informe final.
3- Recopilación de datos
Los datos se dividirán en dos: generales y específicos. Los primeros se refieren a todo aquello que es ajeno a la propiedad, es decir: la ciudad, la colonia, número de población en la zona, poder adquisitivo, número de locales comerciales, costos que se manejan, trasporte, escuelas, tipos de terreno predominante, obras en construcción e incluso los registros de compras, ventas y rentas en los últimos dos años.
Mientras que los específicos se refiere a los derechos, tipos de propietario, situación de la vivienda, hipotecas, adeudos, así como a los datos del terreno y la propiedad, suelo, subsuelo, servicios, extensión, número de plantas, distribución, diseño, construcción, etcétera.
4- Análisis de datos
Con la información recopilada hasta el momento y teniendo presente el objetivo de la valuación, hacemos una clasificación para determinar las ventajas y desventajas de los métodos que podríamos utilizar.
5- Elección del método valuatorio
Entre los principales encontramos:
El método físico o de costo de reposición
El método de capitalización del ingreso o rentabilidad.
El método del valor residual.
El método comparativo de datos de mercado.
El método del análisis de regresión múltiple e inferencia estadística.
Si quieres conocer cada uno de ellos, te invitamos a leer este artículo de nuestro blog.
6- Elaboración de informe final
Con los resultados obtenidos de los diferentes métodos utilizados, hacemos una comparación y fusión de la información, tomando en cuenta las fuentes y las condiciones de donde se registraron, ya sea de documentos, escrituras, registros, etcétera. Logrando llegar a la conclusión principal: el valor del inmueble.