Principios que determinan el valor de un inmueble
Conoce los principios económicos básicos que nos ayudan a determinar los valores de los inmuebles, para obtener un mejor resultado en la práctica profesional.
Para determinar el valor de un inmueble es necesario tomar muchos factores en consideración y con esto vienen la aplicación de distintos conocimientos que abarcan disciplinas como la arquitectura, el urbanismo, la construcción, la sociología, y por supuesto también la economía. De esta última doctrina no hay que olvidar los principios que serán fundamentales a la hora de determinar el valor de un inmueble.
Si bien, es cierto que esto dependerá de cada región donde se aplica la valuación, existen algunos principios que podríamos determinar generales, o en dado caso solo tomarlos en consideración para obtener un resultado más preciso.
A continuación presentamos los principios económicos básicos en materia de valuación:
Principio de cambio: según este principio, el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de suelo, etc.
Principio de competencia: donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina, disminuyendo las utilidades.
Principio de conformidad: es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el sector está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica, y el sujeto tiene características concordantes con ese grado. etc.
Principio de contribución: plantea que el valor de un agente de producción, que suele ser componente de una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la propiedad.
Principio de crecimiento, equilibrio y declinación: son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado.
Principio de equilibrio: este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución y de productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio económico.
Principio de mayor y mejor uso: el mayor y mejor uso para un bien es aquel que siendo físicamente posible, legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien que se está evaluando.
Principio de oferta y demanda: consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, se encuentra determinado por el aumento de población con poder adquisitivo en una zona, lo cual incrementará la demanda, y el incremento en el costo del dinero, lo que reducirá la demanda o viceversa.
Principio de homogeneidad o conformidad: establece que el valor de mercado llega a su máximo desarrollo en los lugares en que se logra un grado razonable de homogeneidad económica y social.
Principio de productividad excedente: la productividad excedente, es el ingreso neto que queda después de haber deducido los costos de los agentes de producción, como son el trabajo, la administración y el capital.
Principio de períodos crecientes y declinantes: son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria.
Principio de progresión y regresión: la progresión es el fenómeno por el que el valor de un objeto es asociado con objetos del mismo tipo, pero mejores. La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al estar asociada con los más costosos. La regresión en cambio se manifiesta en la disminución del valor del edificio de mayor calidad.
Principio de sustitución: es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un sustituto igual o semejante.
Principio de uso consistente: es una teoría económica, que sostiene que un bien inmueble en transición a otro uso o analizado bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deben valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.
Estos principios fueron retomados de:Análisis Crítico de los Métodos de Valoración Inmobiliaria, De Lama Santos, 2010.