Requisitos para un realizar un avalúo según el objetivo
Conoce cuales son los puntos más importantes para valuar inmuebles, propiedad personal y negocios.
Un avalúo es una forma de determinar el valor de una propiedad, un objeto, un terreno, etcétera, para que se lleve a cabo se toman en consideración varios factores según el objetivo por el cuál se realice. Para hacer este tipo de valuaciones existen diferentes normas que se deben de seguir, ya sean internacionales, nacionales o incluso municipales. En el caso de México quien es el encargado de realizar estas normas es el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN).
El INDAABIN a su vez se apoyo de varias instituciones que ponen leyes a seguir para que todo se realice de forma correcta. Una de estas instituciones es la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, quien es la encargada de establecer una de las metodologías de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios.
En dicho metodología se señalan cuatro etapas principales para iniciar un avalúo de forma correcta:
1. Uso. Es el acto para el cual se pretende utilizar el dictamen valuatorio o reporte conclusivo expresamente señalado por el solicitante del servicio (promovente), y en este caso exclusivamente se refiere a uno de los que siguientes: adquisición, enajenación, indemnización, reexpresión de estados financieros, concesión, atención a diligencias judiciales, registro en contabilidad gubernamental y aseguramiento contra daños.
2. Propósito. Dictaminar valor comercial de acuerdo a la solicitud.
3. Finalidad. Es el concepto que determina la aplicación del resultado del dictamen valuatorio o reporte conclusivo como el valor mínimo, valor máximo o como monto, derivado del uso definido por el promovente.
4. Alcance del servicio valuatorio. Es el apartado en el cual se describen los supuestos extraordinarios, las condiciones hipotéticas y limitantes del servicio valuatorio, con base en el uso, propósito y
Está a su vez establece los principales puntos que se deben tomar en cuenta según el avalúo que se realice, ya sea de bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) o negocios.
Para Inmuebles.
a) Ubicación legal y física del inmueble a valuar.
b) Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal envolvente.
c) Planos arquitectónicos actualizados, preferentemente aprobados por autoridad competente y en formato electrónico.
d) Escrituras y/o título de propiedad.
e) Usuarios del servicio valuatorio.
f) Los derechos del inmueble ligados al uso del servicio valuatorio.
g) Constancia de uso del suelo.
h) Informe de costos anuales de operación del inmueble (mantenimiento, impuestos, personal, agua, energía eléctrica, entre otros), según sea el caso.
i) Listado de bienes distintos a la tierra y de máquinas o equipos anexos a las construcciones.
j) Dictamen de seguridad estructural. También como los documentos e información que considere necesarios el valuador de bienes nacionales, según sea el caso.
Para bienes muebles o propiedad personal.
a) Documento que acredite reparaciones mayores realizadas (en su caso).
b) Dictámenes o evaluaciones de estado de conservación.
c) Bitácoras de mantenimiento de los bienes muebles.
d) Copias de facturas, pedimento de importación, fletes, embalaje e instalación, documentación de adquisición de los bienes muebles o documentos legales de propiedad.
e) Datos de ubicación de los bienes muebles.
f) Usuarios del servicio valuatorio.
g) Relación y número de inventario del activo conforme a catálogo o cuenta que proceda, en hoja de cálculo.
h) Ficha de catálogo incluyendo tema, autor, técnica, seriación, fecha y dimensiones, (para obras de arte) También como los documentos e información que considere necesarios el valuador de bienes nacionales, según sea el caso.
Para Negocios.
a) Descripción general, objetivos, operaciones y situación actual del negocio.
b) Plan de negocios.
c) Estados financieros dictaminados de los últimos cinco años.
d) Otra documentación jurídica relevante del negocio:
Información documental sobre la situación operativa y de costos de producción.
Información documental sobre la situación comercial y de mercado.
Inventario de maquinaria, mobiliario y equipo a contemplar.
Copias de facturas y documentación de adquisición, en su caso.
Derecho de patente sobre marcas y otros activos intangibles.
e) Proyección financiera según el alcance del servicio.
f) Cartera de clientes y contratos vigentes.
g) Pasivos laborales.
Estos puntos fueron retomados del Diario Oficial de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, en el punto de Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.