Tasa de capitalización, ¿qué es y cómo se calcula?

Si todos los días escuchas y trabajas con la tasa de capitalización, pero aún no entendemos del todo como funciona, sigue leyendo, aquí te explicamos los puntos fundamentales. 

La tasa de capitalización o el Cap Rate, mide el rendimiento neto de un periodo, también conocido como Net Operating Income, en relación con la inversión realizada. Representa el rendimiento esperado que generará un inmueble a lo largo de un año. En pocas palabras, la tasa de capitalización, mide el porcentaje aproximado que una inversión o préstamo puede obtener en función del valor de la propiedad. 

Para dejarlo más claro, un ejemplo sencillo de esto es: se hace una inversión por un millón de pesos en la compra de un departamento, este mismo se rentará con un costo de 9,000 de manera mensual, los ingresos que recibiremos en un año son de 108,000, por lo tanto, el Cap Rete es de 10,8% anual. Claro que para que eso sea más preciso deberíamos agregar todos los gastos que nos generó la compra del departamento, el mantenimiento y demás gastos generados. 

Por supuesto esto es un ejemplo bastante simple, pues en la vida real es más complejo que esto, pues la tasa de capitalización además nos permite saber una valoración aproximada de la propiedad en la perpetuidad, utilizando la siguiente fórmula: 

Valor a Perpetuidad = Ingreso Anual / Tasa de Retorno Esperado 

El valor a perpetuidad se calcula tomando el ingreso anual y dividiéndolo entre el rendimiento esperado.

Mientras que para el Cap Rate debemos tomar en cuenta que los flujos son fluctuantes y el activo subyacente depende de la gestión y de las circunstancias en las que nos encontremos. Las tasas de capitalización son en realidad una combinación de dos variables principales: los rendimientos esperados y la tasa de crecimiento de los ingresos, y la forma de obtenerla es a través de la siguiente forma: 

Tasa de Capitalización = Rendimientos Esperados - Tasa de Crecimiento de los Ingresos

La tasa de capitalización o Cap Rete se calcula con los rendimientos esperados menos la tasa de crecimiento de los ingresos. 

Pero es importante tomar en cuenta que los costos de una propiedad pueden variar de un vendedor, comprador o inversionista a otro, por lo que las tasas de capitalización para la misma propiedad también pueden variar.

¿Cómo saber si tengo una buena tasa de capitalización? 

Esto dependerá de en qué lado te encuentre de la compra; si tú eres el que está vendiendo el inmueble, tu tasa de capitalización debe ser baja, ya que esto significa el valor de tu casa es alto, mientras que si tu estas comprando o hipotecando una propiedad, lo mejor es que la tasa de capitalización sea alta, pues con el tiempo tus ganancias serán mayores por lo que será más fácil recuperar la inversión inicial. 

Ahora que ya contamos con la información de cómo se obtiene y se utiliza la tasa de capitalización es relevante mencionar que no solo debemos usar este factor para determinar si nuestra inversión es buena o no. Mientras que la Cap Ret ofrece la oportunidad de hacer comparaciones sencillas y rápidas entre dos o más propiedades, es imposible predecir el futuro, no podemos saber lo que sucederá en el mundo financiero en los años que vienen, por lo que este factor no debe ser usado para tomar una decisión, si no debe usarse como eso, solo un factor más. 

En el mundo de los inmuebles el Cap Rete únicamente forma parte de muchas herramientas que se utilizan para determinar el valor de una propiedad, por lo que es fundamental saber manejar de manera correcta, junto con los demás instrumentos, esto nos ayudará a disminuir los riesgos.